Перспективы рынка недвижимости Испании на 2024 год: устойчивый рост и новые возможности

Исключительные рыночные показатели в 2023 году

Предыдущий, 2023 год, превзошел ожидания на рынке недвижимости Испании, особенно из-за наплыва иностранных покупателей и инвесторов. Несмотря на влияние роста ставок по ипотечным кредитам во всем мире, устойчивость рынка Испании была впечатляющей. Спрос превысил предложение, учитывая рекордно высокий уровень покупок именно иностранцами. В таких провинциях, как Аликанте, около 40% недвижимости было продано иностранцам. Эта тенденция подтверждает, что Испания является важным игроком в мировой индустрии недвижимости.

Сильный рост спроса на недвижимость сталкивается с сокращением предложения домов на продажу, которое в третьем квартале 2023 года сократилось на четыре процента по сравнению с тем же периодом 2022 года, что указывает на изменения в ландшафте недвижимости страны. .

Инвесторы по-прежнему проявляют большой интерес к классу жилых активов из-за значительного увеличения спроса в секторе аренды, вызванного снижением доступности по мере роста ставок по ипотечным кредитам и цен на жилье.

Балансировка спроса и предложения

На испанском рынке ежегодно продается около 600 000 домов, из которых в среднем 100 000 раньше были новыми. Однако в 2023 году новых домов было построено 80 000, а на 2024 год прогнозируется всего около 60 000. Так, Испания – одна из европейских стран, которая строит наименьшее количество домов на 1000 жителей. Поэтому новое жилье по-прежнему будет “дефицитным товаром”, и хотя продажи замедлятся из-за доступности ипотеки, рынок не рухнет благодаря балансу между спросом и предложением.

Сделки с недвижимостью могут сократиться на 10% в 2024 году, но ожидается, что средняя цена покупки вырастет на 1–3% (а январский новый прогноз мировых аналитиков уже предсказывал, что цены на вновь построенную недвижимость вырастут на 4,1% в первом полугодии года). 

Прогноз развития рынка недвижимости на 2024 год

В 2024 году мы прогнозируем два критических сценария на рынке недвижимости Испании:

• Возобновление спроса со стороны покупателей, которые не смогли получить ипотеку из-за высоких ставок. Учитывая прогнозируемое снижение ставок, эта группа покупателей резко увеличит спрос.

• Устоявшийся интерес к строительству новостроек, особенно потому, что спрос на недвижимость значительно превышает текущее предложение в Испании.

Анализ цен на недвижимость

В 2023 году цены на недвижимость выросли в среднем на 7% при явном влиянии именно рынка новостроек (+5,1%). Прогнозируется, что восходящая траектория сохранится в течение 2024 года, что доказывает устойчивое состояние рынка недвижимости Испании. Примечательно, что рост цен на недвижимость в Испании остается положительным на протяжении впечатляющих 37 кварталов подряд.

Среди автономных сообществ с самыми высокими ценами лидируют Каталония, Мадридское сообщество и Страна Басков. Балеарские острова выделяются как регион с самым высоким ростом, достигающим 6,8%, за ним следует Мадрид с годовым отклонением в 6,3%.

Барселона возглавляет список городов со средней ценой 5156 евро/м2, за ней следуют Мадрид и Сан-Себастьян. Изменение цен за последний год колеблется от +1,1% в Саморе до +7,2% в Малаге.

Развивающаяся ипотечная среда

Несмотря на снижение количества выданных ипотечных кредитов на 25% в 2023 году, в Испании все еще можно получить очень выгодные ставки по ипотеке по сравнению с другими странами Европейского Союза.

Смешанная ипотека с первоначальными фиксированными условиями становится звездным продуктом, борющимся за внимание в первых кварталах 2024 года.

Новые макроэкономические прогнозы показывают, что, хотя повышение процентных ставок больше не обсуждается, инфляция вернется к целевому уровню только в 2025 году, что не оправдывает преждевременного снижения. По большинству прогнозов мировых аналитиков, таких как JP Morgan, первые падения ставок мы увидим не позднее весны или июня.

Поскольку ставки будут снижаться, рынок прогнозирует увеличение количества подписанных договоров на ипотечные кредиты, особенно в 2025 году.

Рынок арендной недвижимости: тенденции и прогнозы

Рынок арендуемой недвижимости в Испании претерпевает существенные изменения из-за Закона о жилье (Ley de la Vivienda), принятого в мае 2023 года. Несмотря на намерение снизить цены на аренду, увеличить предложение арендуемой недвижимости и помочь уязвимым семьям получить доступ к рынку аренды, к сожалению, результат полностью отклонился от намеченного плана.

Давайте посмотрим на последствия Закона о жилье всего через 7 месяцев после его введения.

Цены на аренду выросли в среднем на 10%. Сеговия лидирует с впечатляющими 24,6%, за ней следуют Валенсия (21%), Пальма (20,2%), Аликанте (16%), Малага (14,5%), Кордова (13,8%), Мадрид (13,6%) и Барселона. (12,4%).

Предложение арендуемой недвижимости упало примерно на 12% и продолжает резко падать на основных рынках, снизившись на 26% в Мадриде и на 23% в Малаге.

Кроме того, этот закон привел к значительному переходу от постоянной аренды к сезонной аренде, что еще больше затрудняет доступ нуждающихся арендаторов к жилью. Поскольку геополитическая обстановка имеет тенденцию оставаться неизменной (или даже ухудшаться), не ожидается, что эти тенденции изменятся в 2024 году.

В Испании усилия, которые необходимо применить  для того, чтобы найти достойное для аренды жилье, теперь выше, чем для покупки. Чтобы не тратить на аренду более 30% дохода (рекомендуемая максимальная сумма), семье необходим чистый годовой доход в размере 31 550 евро. В случае покупки, ипотечные платежи требуют чистого дохода в размере 21 561 евро, хотя при этом возникает барьер, заключающийся в необходимости внести авансовый (первоначальный) платеж в размере 30% от стоимости недвижимости. Другими словами, аренда требует на 46% больше дохода, но позволяет избежать необходимости авансовых сбережений. Люди, которые арендуют жилье, платят больше, чем те, у кого есть ипотека, что усложняет им задачу накопления необходимых средств и не дает им возможности стать домовладельцами.

Стоит отметить, что эти последствия было очень легко предвидеть, мы все предвидели их приближение, и что все эксперты по недвижимости и ассоциации недвижимости предостерегали испанское правительство от этого закона. Так почему же все-таки он был введен?

В любом случае, хотя этот новый закон существенно влияет на долгосрочную аренду (5+ лет), которую мы никогда не рекомендуем своим клиентам в качестве возможной операции по сдаче в аренду, он создал альтернативные инвестиционные возможности, такие как среднесрочная или туристическая аренда. даже более прибыльными, чем они уже были. Среднесрочная аренда уже приносит более высокую прибыль, чем долгосрочная аренда, и этот разрыв может увеличиться, если цены на долгосрочную аренду продолжат расти.

Аналогичным образом, Фадей (Федерация ассоциаций компаний по недвижимости) прогнозирует, что цены на аренду продолжат расти в 2024 году (прогнозируется до 13,5%) из-за нехватки предложения и «пока не будет найдено решение для решения проблем небольших компаний». вкладчиков благодаря реализации Жилищного закона».

Дополнительные важные аспекты

Рынок жилой недвижимости Испании процветает и к 2027 году достигнет $149,9 млрд, а среднегодовой темп роста составит 8,0% в период с 2020 по 2027 год.

И это не просто рост; это свидетельствует об устойчивости рынка, а также о его значимости и привлекательности.

Другие важные аспекты, которые способствуют постоянному росту испанского рынка недвижимости:

- Технологии: стало очень легко приобретать недвижимость, даже не приезжая в страну. Виртуальные туры, онлайн-реальность и онлайн-платформы как Mavato.ru

 изменили процесс покупки и продажи, сделав его не только эффективным и простым, но и доступным во всем мире.

- Устойчивость: экологичные и энергоэффективные дома – это не просто тенденция; они являются приоритетом, с правительственными стимулами и сильным вниманием со стороны застройщиков.

- Программа «Золотая виза» Испании: вид на жительство для неевропейских инвесторов способствует международному интересу. Хотя ходят слухи, что эта программа может скоро закончиться (из-за давления со стороны ЕС), однако, на данный момент она все еще продолжается.

- Digital Nomad Visa: еще одна прекрасная возможность получить вид на жительство в сочетании с некоторыми очень интересными налоговыми льготами.

- Стабильность: экономическая стабильность Испании является основой ее рынка недвижимости. Глобальные экономические условия, рост ВВП и уровень занятости – все это способствует доверию покупателей и принятию инвестиционных решений.

Тенденции рынка на 2024 год

Глядя на тенденции испанского рынка недвижимости в 2024 году и далее, прогноз выглядит очень многообещающе. Стабильный экономический рост, снижение ставок по ипотечным кредитам и ограниченное предложение недвижимости создают благоприятную картину для иностранных покупателей и инвесторов.

Вот краткий обзор тенденций испанского рынка недвижимости на 2024 год:

- Экономический рост Испании (выше, чем в среднем по ЕС).

- Снижение ставок по ипотечным кредитам  (=> больше сделок => рост цен).

- Ограниченное предложение (особенно для новостроек), в том числе для сдачи в аренду.

- Повышение цен (продолжится в последующие годы).

- Увеличение инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду.

- Учет иностранных инвесторов и покупателей, в том числе для повторных покупок.

Заключение

Судя по анализу, 2024 год окажется отличным годом для инвестиций в рынок недвижимости Испании. Будь то покупка для личного использование или для создание пассивного дохода, использование этой возможности сейчас потенциально может принести существенные выгоды с точки зрения прироста капитала и прибыльности от покупки для сдачи в аренду. Конкурентные преимущества, которые предлагает Испания, включая превосходное качество жизни (вновь признанная эмигрантами страна под номером 1 в мире), надежную систему здравоохранения, потенциальные налоговые льготы, возможности получения резидентской визы и многое другое, делают страну лучшим выбором для инвесторов во всем мире.