Ипотека в Испании для иностранцев

Если вы планируете купить недвижимость в Испании, прочтите наше руководство, чтобы узнать, какие ипотечные кредиты доступны для эмигрантов и как подать заявку. В этой статье мы расскажем основные моменты, которые следует учитывать перед подачей заявки на ипотеку в Испании.

Ипотека в Испании для иностранных граждан

Нет никаких ограничений для иностранных покупателей, приобретающих недвижимость в Испании. Перед покупкой собственной недвижимости важно знать особенности процесса получения испанской ипотеки.

За последние пару лет рынок недвижимости в Испании, наконец, восстановился после длительного спада из-за финансового кризиса.

В ноябре 2019 года цены на жилье выросли на 5,6%. В 2020-2022 годах рынок сохранил активный рост.

Испанские ипотечные кредиторы предлагают ряд ипотечных продуктов для иностранных инвесторов. Фактически, правительство использует специальную схему выдачи виз и права собственности.

Если вы покупаете недвижимость в Испании, вам нужно думать о долгосрочной перспективе. Налог на прирост капитала в Испании, превышающий 20%, может перекрыть любые выгоды от покупки для краткосрочных инвестиций.

Кроме того, покупатели должны учитывать транзакционные издержки в размере 10–15% от стоимости собственности. Даже если цены на жилье вырастут, вероятно, вам понадобится как минимум три-пять лет, чтобы компенсировать эти затраты.

Золотая виза Испании для иностранных покупателей недвижимости

Во время рыночного спада правительство Испании приветствовало и всячески поддерживало иностранные инвестиции в недвижимость. Это означает, что при определенных условиях, включая минимальный уровень инвестиций, который может быть распределен между несколькими объектами недвижимости, инвесторы могут получить вид на жительство в Испании.

Золотая виза позволяет иностранным инвесторам проживать в Испании и путешествовать по ЕС. Однако, такая виза не дает разрешения работать или предоставлять доступ к государственным пособиям. Золотые визы требуют вложений не менее 500 000 евро.

Консульство Испании в вашей стране сможет предоставить информацию о получении испанской золотой визы.

Виды ипотеки в Испании

Испания предлагает обычные виды ипотеки, а также дополнительную испанскую ипотеку, ориентированную на экспатов, которую предлагают международные банки и испанские банки.

Многие испанские ипотечные кредиты не имеют ограничений по цене покупки или национальности. Как правило, жители могут брать взаймы до 80% от оценочной стоимости недвижимости. Нерезиденты ограничены 60–70% LTV, в зависимости от типа ипотеки.

Хорошая новость заключается в том, что при покупке недвижимости, конфискованной банком в Испании, можно получить в долг значительно большую часть стоимости недвижимости - до 100% в некоторых случаях.

Некоторые банки готовы предоставить ипотеку иностранным покупателям только для тех объектов недвижимости, которые были конфискованы этими самыми банками.

В некоторых случаях ипотека, которую вы получаете, может основываться на оценке имущества банковским оценщиком, а не на цене, которую вы платите. Таким образом, если оценщик оценил вашу собственность в 125 000 евро, вы могли бы получить до 87 500 евро, даже если ваша покупная цена составит всего 100 000 евро.

Калькуляторы испанской ипотеки

Большинство испанских ипотечных кредитов имеют переменные ставки, привязанные к годовой ставке Euribor (европейская межбанковская ставка) плюс маржа.

Например, при ставке Euribor -0,37% в начале 2019 года и ставках по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой в ​​диапазоне 1,8–3% теоретически вы можете заплатить всего 1,43%.

Многие кредиторы также предлагают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, которые варьируются от 2,4–3%, в зависимости от срока кредита.

Стоимость получения ипотеки в Испании

Если вы пользуетесь услугами испанского ипотечного кредитора, вы должны заложить в стоимость до 10-15% от общей суммы покупки на транзакционные издержки.

Таким образом, если ваша недвижимость оценивается в 120 000 евро, и вы можете взять взаймы 70% от этой суммы, вам потребуется внести первоначальный взнос в размере 36 000 евро плюс до 1760 евро сумма издержек.

Типичные затраты на закрытие сделки включают в себя сборы за перевод и гербовый сбор, плату за организацию и открытие сделки, плату нотариуса и регистрационный сбор, а также плату оценщику банка.

Передача собственности в Испании осуществляется посредством публичных договоров купли-продажи, которые удостоверяет нотариус. Продажа не является официальной, пока нотариус не подпишет свою форму protocolizada, за которую взимается плата. Как только нотариус удостоверяет, что все документы в порядке, акт готов для уплаты налогов.

Перед подачей заявления на испанскую ипотеку

Перед подачей заявления на испанскую ипотеку вам понадобится Número de Identificación de Extranjeros (NIE) - идентификационный номер для иностранцев.

Этот номер аналогичен номеру социального страхования США или британскому номеру национального страхования. Вы не можете приобрести недвижимость или получить ипотеку в Испании без NIE.

Если вы находитесь в Испании, вы можете начать процесс подачи заявления в NIE в любом местном полицейском участке. За пределами Испании лучший способ подать заявление на получение NIE - обратиться в местное консульство Испании.

При подаче заявления на NIE вам потребуются следующие документы:

• Заполненная форма EX-15

• Подтверждающие документы, чтобы показать, почему вам нужен NIE

• Копия страниц вашего паспорта и оригинал паспорта

• Две фотографии паспортного размера

• 9–12 евро за подачу налоговой формы 

Как подать заявление на получение ипотеки в Испании

Большинство крупных испанских банков предлагают ипотечные кредиты нерезидентам, в первую очередь Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) и CaixaBank. Вы также можете получить ипотеку через международный банк, такой как Chase или IMS.

Дополнительные расходы на оформление ипотеки

Хотя вам не нужно специально платить, чтобы получить ипотеку,  иногда придется заплатить за услуги местного юриста или переводчика с испанского (того, кто не работает на ипотечного кредитора).

Также, консультация у лицензированного юриста может помочь вам избежать введения в заблуждение или давления со стороны продавцов, которые могут захотеть воспользоваться неосведомленностью покупателей-нерезидентов.